2005年11月上旬，我参加了江苏省赴瑞典、丹麦等国家国上资源与可持续发展培训考察团。在考察期间，我们所到之处没有见到一个圈地式的工厂，没有看到一个半拉子工程和一宗圈而米用的上地，也没有看到一条被污染的河流。通过考察发现，这邺国家尽答人均上地资源较为丰富，但集约化利用上地的水平很高。

    一、完善的土地产权制度是集约利用土地的基础条件

    在这次培训考察中，我围绕瑞典、丹麦等国家为何集约利用上地水平高这个中心议题进行了认真研究分析。研究结果表明，这邺国家的上地产权是很明析的，上地的所有权分别属于国家、省、市、区政府所有以及企业和个人所有，上地产权答理制度比较完善。这邺国家有专门的上地登记机构，并在省、市、区都设有分支机构，这邺机构不属于地方政府。在瑞典、丹麦等国家，上地所有权的登记发证率高达100%基木没有产权纠纷。土地所有者对拥有的上地既享有权利，又承担义务，这是上地得到科学、高效、可持续开发利用的自身因索。完善的上地产权制度有以下特点:一是上地产权安全。例如，在这两个国家，政府为了修筑高速公路、铁路、城市道路、医院、学校等公益事业项目需征购企业或个人的上地，法律一方面规定，企业或个人应当服从政府征购的需要，但政府要与企业或个人按照市场规则平等协商地价。多年来，在这两个国家既不存在政府强行低价征购企业或个人上地的情况，也米发生在征购地价达到市场水平后而企业或个人不服从政府的情况。法律另一面也规定，如果发生上述两种相反的情况，当政府的利益受到损害时，政府可以到法院告被征购上地的企业或个人;当企业或个人因被征购上地而自身利益受到侵害时，他们也可以到法院告政府。法院将会依法做出公正的判决，切实维护双方的合法权益。二是上地产权交易规范。这此国家的法律规定，国家、企业和个人所有的上地可以通过市场交易而相互流通，国家的上地可以变为企业或个人的上地;企业或个人的上地也可以变为国家的上地，一切按市场规律办事。同时买卖上地的过程也比较简单，如瑞典，上地转让不需要任何中介机构介入，但产权人先要征求区政府的意见，政府有优先购买权，但政府与其他人买卖相同，不给卖方施加任何压力。另外如有承租户的，其也有优先购买权。上地转让后，由产权受让人提出申请，将上地买卖合同范木和原产权人的上地所有权证寄给所辖区的上地登记机构，同时缴纳500瑞典克郎的上地登记费和政府公布地价1.2%的上地不动产转让税。上地登记机构收到报件后一个月内对其拥有上地的位置、面积、地类、级别、地上附着物等要素逐一登记，并将新登记的上地所有权证书寄给申请人。这与我国的上地所有权的变化是有区别的，我国的法律规定，国家可通过征收方式将集体上地所有权变为国有上地所有权，但国有上地所有权不可变为集体上地所有权，所有权不可双向互换。

二、配套的税收制度是确保土地集约利用的杠杆

    瑞典、丹麦等国家的上地税收制度是比较完善的。在这方面，这此国家主要是通过两种税收来调节国家与企业和个人的上地经济利益关系的。这此国家实施对上地税收，是以上地登记资料为依据的。上地所有权证书，是上地所有权人的法律凭证;上地登记账册，是政府每年向上地所有权人计收上地不动产税的面积依据;政府公布的地价，既是计征上地单位面积税额的依据，又是作为上地转让、抵押的参考价。每次公布的地价，是由区政府委托评估公司对辖区内的地块进行评估后确定，每6年公布一次。例如，瑞典的上地不动产税的计征率为1.25%~3%。其中，个人住宅和工业用地为1.25%，公司或法人用地为3%，对学校、医院等公益事业的建设项目用地实行免征。在这样的上地税制下，上地所有者如从上地上获得的收益少，他就难以承受。他只能转让一部分上地，促使上地在市场经济条件下得以高效配置，这是值得我们借鉴的。目前，我国尚未开征上地不动产税，造成了用地者在取得上地使用权后，缺乏惜上如金的意识。加之各地的各类开发区，违规制定优惠政策招商引资，投资商低成木甚不无成木取得大量上地，低效使用上地和浪费上地的情况十分严重。造成这种情况的主要因索有三个方面:一是我国农民的上地产权还不够明析，缺乏产权人对自已拥有上地的有效保护;二是上地税收杠杆的作用微不足道，目前我国虽有城镇国有上地使用税，但只有每平方米0.3元~0.5元，而且又没有认真征收，上地转让的增值税多数地方没有执行，缺乏税制对浪费上地行为的抑制作用;三是一邺地方的领导为了追求个人的政绩，对中央提出的科学发展观和构建和谐社会的要求缺乏应有的认识。